Friday, 5th June 2020
5 June 2020

სამართლებრივი რჩევები რეალტორებისთვის – შეზღუდვები და შესაძლებლობები ახალ რეალობაში

ორშაბათს, 4 მაისს საქართველოს უძრავი ქონების ეროვნული ასოციაციის მოწვევით BLC Law Office-ის იურისტი რუსკა ხაზარაძე გაუძღვა ონლაინ ვებინარს თემაზე: სამართლებრივი რჩევები რეალტორებისთვის – შეზღუდვები და შესაძლებლობები დღევანდელ რეალობაში.

ვებინარზე განხილული იქნა საკითხები, რომელიც ეხება რეალტორების მუშაობას არსებული მოცემულობის ფარგლებში.

  • რეალტორების / ბროკერების საქმიანობის კუთხით დაწესებული შეზღუდვები;
  • შეზღუდვები უძრავი ქონების ყიდვა / გაყიდვის კუთხით (საჯარო რეესტრის და ნოტარიუსების მუშაობის ფორმატი);
  • არსებული შეზღუდვების პირობებში გარიგებების გაფორმების სამართლებრივი მექანიზმები;
  • უცხო ქვეყნის მოქალაქეებთან გარიგებების დადების შესაძლებლობა და სამართლებრივი მექანიზმები.

მონაწილეებს ჰქონდათ შესაძლებლობა, დაესვათ შეკითხვები და მიეღოთ ამომწურავი ინფორმაცია მათთვის სასურველ თემაზე. 

უძრავი ქონების ბიზნესის სპეციფიკიდან გამომდინარე, შეზღუდვები და ცვლილებები, რომლებიც კორონავირუსის გავრცელების პრევენციას ეხება, განსაკუთრებული ყურადღებით უნდა იქნას განხილული. მნიშვნელოვანია რეალტორებს ესმოდეთ, თუ როგორ შეუძლიათ მათ საქმიანობის გაგრძელება არსებულ რეალობაში. 

როგორც იურისტმა, რუსკა ხაზარაძემ განაცხადა, სამთავრობო გეგმაში, რეალტორების საქმიანობა ცალკე სფეროდ არ არის გამოყოფილი და მიესადაგება ჩანაწერს, რომელიც ამბობს, რომ ყველა სხვა საქმიანობა, რომელიც არ დაიშვება პირდაპირ, დასაშვებია დისტანციურად. შესაბამისად, რეალტორების საქმიანობა დასაშვებია მხოლოდ დისტანციურ რეჟიმში, ხოლო მხოლოდ კრიტიკული აუცილებლობის შემთხვევაში შეიძლება გამოცხადდეს დასაქმებული ოფისში. ასეთ შემთხვევაში კი თანამშრომლების რაოდენობა არ უნდა აღემატებოდეს 5 კაცს. 

რეალტორებს ასევე ჰქონდათ კითხვა იმასთან დაკავშირებით, თუ როდის შეიძლება აღნიშნული შეზღუდვების შეცვლა ან მოხსნა. მთავრობის გეგმაში, რომელიც შეზღუდვებისგან ეტაპობრივ გათავისუფლებას გულისხმობს, რეალტორებისთვის აღნიშნული ცვლილების მოხსნა ბოლო ეტაპად შეიძლება იქნას მიჩნეული. ასევე იქიდან გამომდინარე, რომ საქმე გვაქვს ვადების ცვლილებასთან, არ არის გამორიცხული, აღნიშნული ვადებიც შეიცვალოს. 

ასევე არსებულ პირობებში საინტერესოა, როგორ მოხდება ხელშეკრულების გაფორმება იუსტიციის სახლში, როგორია საჯარო რეესტრის და ნოტარიუსების მუშაობის ფორმატი .ამ კუთხითაც არის სიახლე და როგორც ირკვევა, მსურველებს შეუძლიათ mygov.ge-დან დაჯავშნონ ვიზიტი იუსტიციის სახლში და შეასრულონ ტრანზაქცია. უფრო მეტიც, თუ გარიგებაში მონაწილეობს 70 წელს ზემოთ ასაკის ადამიანი, შესაძლებელია წარმომადგენელი პირის სახლში მოწვევა რეესტრიდან (აღნიშნული სერვისი ჯერ-ჯერობით მხოლოდ თბილისის იუსტიციის სახლში მოქმედებს, მაგრამ შესაძლოა მალე სხვადასხვა რეგიონშიც დაიგეგმოს). 

რაც შეეხება უცხოეთის მოქალაქეებს, მათ შეუძლიათ გასცენ მინდობილობა შესაბამის პირზე, რის შემდგომაც მოხდება ტრანზაქციების განხორციელება მინდობილი პირის მიერ. 

კიდევ ერთი ფაქტი, რომელიც ქართველი რეალტორებისთვის ინტერესის საგანს წარმოადგენს გახლავთ მიმდინარე ხელშეკრულების შესრულება, რომელიც დადებული იყო გარკვეულ გარემოებამდე. იმ შემთხვევაში, თუ ვეღარ ხერხდება უკვე არსებული ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ვალდებულებების შესრულება, რა ხდება ამ დროს? კანონში არის პუნქტი ფორსმაჟორული სიტუაციების შესახებ. მაგრამ ეხება თუ არა ის ხელშეკრულებებს, რომლის განხორციელებაც ამ ეტაპზე ვეღარ ხერხდება?

თუ პირი დაადასტურებს, რომ მისთვის ხელშეკრულების შესრულება ფიზიკურად შეუძლებელია, მაშინ იგი შეიძლება გათავისუფლდეს ვალდებულებებისგან.  

დღესდღეობით, რეალტორებს არ აქვთ საშუალება, კლიენტს აჩვენონ ობიექტი ადგილზე, ასევე ვერ ახორციელებენ საქმიანობას ოფისში. მათთვის განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია ალტერნატიული გზების მოძებნა. ალტერნატიულ გამოსავლად შეგვიძლია მივიჩნიოთ ონლაინ ტურები. ვირტუალური ტურებით შესაძლებელია მოხდეს მომხმარებელთან კომუნიკაცია. 

როგორც ვიცით, არსებული კანონის მიხედვით, აკრძალულია 3 პირზე მეტის ერთად შეკრება. თუ კერძო ქონების დათვალიერებისას დაირღვა პირობები მოხდება დაჯარიმება. იმ შემთხვევაში, თუ ჯარიმა გამოწერილი იქნება ფიზიკურ პირზე, მაშინ ჯარიმის ოდენობა ითვალისწინებს 3 000 ლარს, ხოლო თუ აქტივობა ხდება კომპანიის სახელით, მაშინ ჯარიმის ოდენობა განისაზღვრება 15 000 ლარით.

ჩვენს ქვეყანაში რეალტორებისთვის ასევე გამოწვევად რჩება ის საკითხი, რომ არ გვაქვს სტანდარტული კონტრაქტი ბროკერსა და კომპანიას შორის და ექსკლუზიური შეთანხმების დამკვიდრებული პრაქტიკა. ამიტომ მნიშვნელოვანია, რაიმე სახით მოხდეს ზეპირი შეთანხმების დამტკიცება საჭიროების შემთხვევაში. როგორც იურისტმა აღნიშნა,  სასამართლო ითვალისწინებს მიმოწერის გამოყენებას მტკიცებულების სახით და სადაო საკითხის შემთხვევაში, შესაძლებელია მოხდეს ასეთი მიმოწერის კანონიერად დამოწმება. 

მიმდინარე პერიოდი, რომელშიც მთელს მსოფლიოს უწევს ცხოვრება, ბევრი გამოწვევით და სირთულით არის სავსე. თუმცა, ყოველთვის არის შესაძლებელი გამოწვევის დაძლევა და გამოსავლის მოძებნა. მთავარია ზუსტად ვიცოდეთ, რა შეიძლება გაკეთდეს ჩვენი ბიზნესის გადასარჩენად მოცემულ სიტუაციაში.